沈奶奶與方爺爺系夫妻，二人育有一子方貴，一女方琴，方爺爺于2010年去世。2016年，沈奶奶與方爺爺共有的房屋拆遷，分給沈奶奶安置房屋一套，安置協(xié)議記載被拆遷人為沈奶奶。
2020年，沈奶奶作為贈(zèng)與人，方杰(方貴之子)、秦琦(方杰之妻)作為受贈(zèng)人，雙方在不動(dòng)產(chǎn)登記部門，簽訂《贈(zèng)與合同》一份，載明沈奶奶將案涉安置房屋贈(zèng)與方杰、秦琦二人，并將案涉房屋登記在該二人名下。
現(xiàn)沈奶奶將二人訴至法院，主張當(dāng)初過(guò)戶房子是為了配合二人的孩子小方(沈奶奶重孫)上學(xué)，并非將房子贈(zèng)與二人，二人也承諾給孩子辦完入學(xué)就將房子還給沈奶奶，但后來(lái)一直不配合轉(zhuǎn)移登記房產(chǎn)，故請(qǐng)求法院判令雙方簽訂的《贈(zèng)與合同》無(wú)效，被告協(xié)助原告將案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下。
兩被告共同辯稱，自己一直在照顧原告，原告贈(zèng)與房產(chǎn)是因?yàn)橄Ｍ死^續(xù)照顧她，并非因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，雙方之間的《贈(zèng)與合同》真實(shí)有效。
法院審理
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：原被告之間的《贈(zèng)與合同》是否真實(shí)有效?
法院經(jīng)審理認(rèn)為，贈(zèng)與合同雖是無(wú)償合同，但此種無(wú)償往往基于受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人在感情、生活等方面照料的付出，尤其是涉及房屋等經(jīng)濟(jì)價(jià)值較大且對(duì)贈(zèng)與人具有生活保障作用的不動(dòng)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人更會(huì)基于一定的目的作出贈(zèng)與決定。綜合該案查明的事實(shí)，法院認(rèn)為，沈奶奶與兩被告之間不存在真實(shí)的贈(zèng)與合同關(guān)系。理由如下：
第一，沈奶奶的贈(zèng)與動(dòng)機(jī)欠缺。雖然兩被告系沈奶奶之孫及孫媳婦，但二人并不與沈奶奶共同居住，未能提交對(duì)沈奶奶進(jìn)行撫養(yǎng)照料的證據(jù);
第二，有證據(jù)證明房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的目的僅為兩被告子女入學(xué)，而非真正的贈(zèng)與。沈奶奶及其子女，包含方杰的父母均對(duì)此出具證人證言，方杰父母作為其至親，所作陳述具有較高可信度。
第三，方杰提交的《協(xié)商證明書》不能證明雙方存在贈(zèng)與法律關(guān)系。該證明書中，記載的僅為涉案房屋“過(guò)戶在孫子方杰”名下，“過(guò)戶”即所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，該客觀事實(shí)可能基于多種不同基礎(chǔ)法律關(guān)系而發(fā)生，并不能明確一定是基于贈(zèng)與法律關(guān)系發(fā)生。
第四，沈奶奶與兩被告對(duì)該房屋的處理系無(wú)權(quán)處分。涉案房屋系沈奶奶與方爺爺夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)拆遷后的安置房屋，在方爺爺去世后，相關(guān)繼承人對(duì)該房屋享有權(quán)利。沈奶奶與兩被告在未經(jīng)與其他繼承人協(xié)商的情況下，以贈(zèng)與方式辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記系無(wú)權(quán)處分。
第五，兩被告以涉案房屋辦理子女入學(xué)手續(xù)的目的性較為明顯。經(jīng)查證，兩被告之子確實(shí)在涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，辦理了涉案房屋所在學(xué)區(qū)的入學(xué)手續(xù)，而兩被告并不在涉案房屋居住。
綜上，法院采信沈奶奶的主張，根據(jù)民法典第一百四十六條的規(guī)定，雖然原被告雙方以簽訂《贈(zèng)與合同》的方式辦理了涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但該行為系雙方共同的虛假通謀行為，應(yīng)屬無(wú)效。
根據(jù)民法典第一百五十七條的規(guī)定，二被告應(yīng)當(dāng)返還案涉房屋，故沈奶奶要求二被告協(xié)助將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至其名下，法院予以支持。
另需說(shuō)明，因本案不涉及案涉房屋析產(chǎn)分割問(wèn)題，故未追加相關(guān)權(quán)利人參加訴訟。
最終，法院依法判決支持了沈奶奶的訴訟請(qǐng)求，判決作出后，雙方均服判息訴，現(xiàn)該判決已生效。(文中均為化名)
法官說(shuō)法
我國(guó)民法典規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。而“借房登記上學(xué)”會(huì)使房產(chǎn)這一重要不動(dòng)產(chǎn)脫離真實(shí)權(quán)利人而存在。對(duì)真實(shí)權(quán)利人而言，該行為會(huì)產(chǎn)生極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)盡量避免類似行為;如必須從事該行為，則應(yīng)擬定內(nèi)容明確的協(xié)議，并邀請(qǐng)第三人作為見(jiàn)證方在協(xié)議上簽字;另外一定要盡早要回房屋所有權(quán)，以免出現(xiàn)房屋被抵押、拆遷而無(wú)法得到補(bǔ)償?shù)炔焕樾巍?
作為借房入學(xué)一方，更應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，如非但不感念他人的慷慨相助，反而欲將房屋占為己有，即使讓孩子贏在了教育的“起跑線”，卻會(huì)讓其輸在道德的基本線。
法條鏈接
《中華人民共和國(guó)民法典》
第一百四十六條 行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。
以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。
第一百五十七條 民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失;各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。
