隨著生活水平的提高，買房已經(jīng)成為許多居民的頭等大事。買房前，開發(fā)商都承諾會(huì)按時(shí)交付房產(chǎn)，可到臨近交房的日期，經(jīng)常會(huì)因?yàn)檎咦儎?dòng)、資金緊缺、配套不完善等一系列原因延期交房。對(duì)于延期交房的事實(shí)，購(gòu)房者無(wú)力改變，那么對(duì)于業(yè)主的損失，又應(yīng)該如何賠償?
根據(jù)開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同的約定，超過(guò)時(shí)限逾期交房，開發(fā)商會(huì)向購(gòu)房者支付一定比例的違約金。一般情況下，每日的違約金是購(gòu)房者所付房款的0.05‰~0.5‰。那么，如果是貸款買房，違約金的基數(shù)是按照首付款來(lái)計(jì)算，還是按照房產(chǎn)的總價(jià)來(lái)計(jì)算?北京市的一對(duì)夫妻貸款購(gòu)買商品房，開發(fā)商逾期交房，支付違約金時(shí)，開發(fā)商堅(jiān)持以首付款為基數(shù)計(jì)算違約金，購(gòu)房者不服，將開發(fā)商告上了法庭。
業(yè)主貸款購(gòu)房 遭遇逾期交房
家住在北京市海淀區(qū)的錢宇是一家大型商業(yè)中心的副總，妻子曾海欣是一家外資公司人力資源部的總監(jiān)，二人收入不錯(cuò)。錢宇和妻子結(jié)婚后，一直住在海淀區(qū)一套面積不足60平方米的小房子里。這套房子是曾海欣父親單位的福利分房，房子的位置在西四環(huán)外，周圍的配套設(shè)施還算齊全，但是，夫妻二人在位于北京東四環(huán)附近的商業(yè)中心區(qū)工作，每天花在上下班路上的時(shí)間要超過(guò)4個(gè)小時(shí)，感覺生活非常不便。結(jié)婚5年之后，孩子出生了，夫妻二人忙于工作，沒(méi)有時(shí)間照顧孩子，便把曾海欣的父母請(qǐng)過(guò)來(lái)照顧孩子。于是，這套只有56平方米的房子就住了5口人，顯得分外擁擠。房子面積太小，離公司又太遠(yuǎn)，錢宇感到，換房子已經(jīng)迫在眉睫。2012年，北京市的房?jī)r(jià)已經(jīng)有明顯啟動(dòng)的跡象，二環(huán)內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)超過(guò)了4萬(wàn)元。到了2013年，房?jī)r(jià)更是飛漲。錢宇早就想在他們工作的商業(yè)中心區(qū)附近買一套大一點(diǎn)的商品房，和妻子在職場(chǎng)打拼多年，手中也有了一些積蓄，于是，他和妻子商量，趁現(xiàn)在收入還算穩(wěn)定，趕緊把房子買下。
2013年10月，錢宇看中了東三環(huán)附近較繁華地段的一個(gè)樓盤，認(rèn)為這個(gè)地段的商品房升值潛力巨大，而且這個(gè)樓盤的價(jià)格相對(duì)較低，于是，他果斷與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同。合同約定，錢宇購(gòu)買商品房一套，共計(jì)112平方米，價(jià)格為每平方米4.15萬(wàn)元，總價(jià)為464.8萬(wàn)元。交房日期為2015年7月1日。如果逾期交房，每過(guò)期1日按照累計(jì)已付房款的0.05‰支付違約金，逾期1年交房的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。
合同簽訂后，錢宇支付了210.8萬(wàn)元的首付款，并辦理了建設(shè)銀行20年期254萬(wàn)元的按揭貸款，貸款自2014年5月開始交付。
買下房子之后，錢宇經(jīng)常到樓盤的施工現(xiàn)場(chǎng)去看一看，心想，以后上下班再也不用城東城西地來(lái)回奔波了，心中充滿著對(duì)未來(lái)生活的暢想。 隨著交房日期的臨近，錢宇發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤的施工進(jìn)度并不如想像的那么快，樓盤的主體建成后，外裝施工進(jìn)展緩慢，錢宇心中未免有些擔(dān)憂。2014年10月，樓盤的工地上工人越來(lái)越少，施工有停頓的跡象。錢宇到售樓部去詢問(wèn)情況，銷售人員告訴他，樓盤施工進(jìn)度正常，2015年7月份交房沒(méi)有什么大問(wèn)題，讓他放心。錢宇只好將信將疑地離開了。
到了2015年年初，錢宇發(fā)現(xiàn)，樓盤的工地上依舊沒(méi)有什么工人，整個(gè)樓體外裝和配套工程根本沒(méi)有開展。如錢宇所料，到了2015年7月1日，房地產(chǎn)開發(fā)公司沒(méi)有交付房產(chǎn)。此時(shí)，錢宇已經(jīng)交納房貸近23萬(wàn)元。眼看著房?jī)r(jià)在飛漲，自己的房子卻遲遲不能交鑰匙，錢宇內(nèi)心非常焦急。多次詢問(wèn)無(wú)果后，錢宇只能耐心等待。
此后，樓盤的施工進(jìn)度非常緩慢，錢宇不斷向銷售人員詢問(wèn)原因，得到的答復(fù)是，資金出現(xiàn)了一點(diǎn)問(wèn)題，不過(guò)，馬上就可以解決，全面施工指日可待。錢宇在焦急中又等了半年多，2016年年初，銷售人員又告訴他，由于市政水電管網(wǎng)規(guī)劃等問(wèn)題需要協(xié)調(diào)，配套工程還需要再等一段時(shí)間。就這樣，樓盤的施工時(shí)斷時(shí)續(xù)。
錢宇在煎熬中一直等到了2017年5月1日，房地產(chǎn)開發(fā)公司才通知他去領(lǐng)取商品房書面交付通知書、房屋鑰匙及逾期交房的違約金。此時(shí)，錢宇已經(jīng)交了貸款本息共計(jì)57萬(wàn)多元。
雖然逾期近兩年交房，錢宇還是覺得有些慶幸，比起那些買到“爛尾樓”的人，他的運(yùn)氣還算是好的。想到按合同約定，逾期交房會(huì)得到一筆金額不算小的違約金，錢宇心里感到些許寬慰。但是，事情并不如他所料，在領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)公司給付的違約金時(shí)，他發(fā)現(xiàn)違約金不是按照房屋總價(jià)款計(jì)算，而是按照首付款來(lái)計(jì)算。錢宇對(duì)此提出異議，但房地產(chǎn)開發(fā)公司表示，當(dāng)時(shí)合同中約定的是按照“累計(jì)已付房款”的金額來(lái)計(jì)算違約金，而不是按照總房款金額來(lái)計(jì)算。錢宇對(duì)此表示不能接受。
交涉無(wú)果 訴至法院
那么，逾期交房的違約金應(yīng)該按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算呢?錢宇為此咨詢了律師，得到的答案是，以首付款為基數(shù)計(jì)算違約金是不合理的，應(yīng)該以商品房總價(jià)來(lái)計(jì)算。錢宇找到房地產(chǎn)開發(fā)公司，多次向他們提出按照商品房總價(jià)來(lái)計(jì)算違約金，但是，開發(fā)公司一口咬定，他們只能按照首付款來(lái)計(jì)算。交涉無(wú)果后，錢宇把房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭。
在法庭上，錢宇的代理人訴稱，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按總房款的0.05‰向錢宇支付違約金。根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)公司未按合同約定的時(shí)間向錢宇交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照雙方的約定，以買受人累計(jì)已付房款的0.05‰向買受人支付違約金。錢宇向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了首付210.8萬(wàn)元之后，又辦理了254萬(wàn)元的銀行按揭貸款。雖然該房款部分為銀行貸款，但房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際上已經(jīng)得到合同約定的全部房款，所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按照全部房款向錢宇支付違約金。
房地產(chǎn)開發(fā)公司辯稱，錢宇只向房地產(chǎn)開發(fā)公司累計(jì)交付了210.8萬(wàn)元的首付款，逾期交房22個(gè)月交房的違約金，是以210.8萬(wàn)元為基數(shù)來(lái)計(jì)算，違約金共計(jì)6.9564萬(wàn)元。況且，合同約定，逾期1年交房的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。錢宇如果對(duì)延期交房不滿，可以要求解除合同。
法院判定 違約金按全款計(jì)算
法院經(jīng)審理認(rèn)為，錢宇和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同合法真實(shí)有效。根據(jù)合同法第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)公司沒(méi)有按照約定時(shí)間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)公司于2017年5月1日向錢宇交付商品房驗(yàn)收通知書，合同約定的交房日期為2015年7月1日，房地產(chǎn)開發(fā)公司逾期交付商品房，逾期時(shí)間共計(jì)22個(gè)月。按照錢宇和房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房預(yù)售合同約定，如果逾期交房，每過(guò)期1日按照累計(jì)已付房款的0.05‰支付違約金，逾期1年交房的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。錢宇主張房地產(chǎn)開發(fā)公司繼續(xù)履行合同，所以，房地產(chǎn)開發(fā)公司須向錢宇支付逾期交房違約金。
關(guān)于違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，合同約定的“累計(jì)已付房款”應(yīng)包括首付款和銀行按揭款，并不是房地產(chǎn)開發(fā)公司所稱的首付款。房地產(chǎn)開發(fā)公司混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個(gè)不同性質(zhì)的法律關(guān)系。由于銀行按揭已經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司支付，即房地產(chǎn)開發(fā)公司得到了所售房產(chǎn)的全部款項(xiàng)，所以銀行按揭理應(yīng)納入累計(jì)已付房款。
據(jù)此，最后法院判決，房地產(chǎn)開發(fā)公司向錢宇賠付22個(gè)月的逾期交房違約金，違約金為每日總房款的0.05‰，共計(jì)15.3384萬(wàn)元。
判決宣布后，原、被告沒(méi)有提出上訴，一審判決生效。
在此，律師提醒購(gòu)房者，在購(gòu)買商品房時(shí)，要注意考察房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和資金實(shí)力，避免陷入“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)之中。在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，要注意逾期交房違約金的相關(guān)條款，弄清違約金的計(jì)算方式，約定好貸款和全款購(gòu)房的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以免陷入格式條款的陷阱。(文中人均為化名)
