有專家建議“吃進(jìn)美元資產(chǎn)”、海外置業(yè)，但亦有專家認(rèn)為內(nèi)地一線城市樓市投資回報(bào)率上升值得關(guān)注
我國即將進(jìn)入低息時代，這個趨勢毋庸置疑。有專家建議“吃進(jìn)美元和美元資產(chǎn)”，進(jìn)行海外置業(yè)，但部分房地產(chǎn)人士卻認(rèn)為，海外樓市較復(fù)雜，而且目前匯率市場波動大，貿(mào)然到海外置業(yè)未必明智。在廣州，選擇中心區(qū)域或富有升值潛力的區(qū)域買樓，比“隔山買�！笨孔V。
中國內(nèi)地連續(xù)降息降準(zhǔn)，房貸利率已達(dá)近十年最低點(diǎn)，一年期存款利息僅1.75%，不過，看看其他國家的一年期存款利率表，我們似乎又該“偷笑”了，美國、日本一年期存款利率低至0%，瑞士和瑞典更實(shí)行負(fù)存款利率機(jī)制，存款一年需倒付-1.25%或-0.25%給銀行。
而近期人民幣匯率的波動更是引得朋友圈處處在詢問“現(xiàn)在除了股市樓市，還有什么地方好投資”。
低利率國家，房價甚少大起大落
我國即將進(jìn)入低息時代，這個趨勢毋庸置疑。長期從事金融和房地產(chǎn)研究的遨聯(lián)投資執(zhí)行總裁姚宇表示，內(nèi)地已進(jìn)入降息周期，預(yù)計(jì)會維持兩三年，“資產(chǎn)全部放在內(nèi)地的股市或樓市較為不利”。
但是對于海外置業(yè)，部分房地產(chǎn)人士保持審慎態(tài)度。廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜指出，海外置業(yè)動用資金多，而且目前匯率市場波動大，海外樓市也較為復(fù)雜，貿(mào)然賣掉國內(nèi)資產(chǎn)到海外置業(yè)，未必明智。針對目前的低息環(huán)境，黃韜認(rèn)為廣州市樓市投資回報(bào)率基本上在2%以上，中心旺區(qū)租值較高，回報(bào)率在2.5%~4%，買樓已明顯跑贏存款，也基本上超越理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)率，他建議有購房名額的人不妨通過購房來度過低息時代。
從數(shù)據(jù)來看，實(shí)行低利率的國家樓市漲幅溫和，較少出現(xiàn)大起大落。經(jīng)濟(jì)人士分析認(rèn)為，由于低利率的恒定，相當(dāng)于給全社會投資產(chǎn)品設(shè)定一個“水位”，投資產(chǎn)品都是以此為參照，如果樓價短時間大幅波動，勢必會沖擊這一參考值。
低利率時代，“寶寶”受沖擊最大
遨聯(lián)投資姚宇認(rèn)為，低息環(huán)境有助于實(shí)業(yè)創(chuàng)業(yè)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)較有機(jī)會，而像存款或收租一類的“食息者”則非常不利。經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析認(rèn)為，央行降息，傳導(dǎo)到投資理財(cái)市場，除了整體利好樓市外，對銀行理財(cái)、股市、債券、基金、“寶寶”、P2P、黃金商品等都會產(chǎn)生不小的影響。理財(cái)產(chǎn)品“寶寶類”由于主要依靠同業(yè)拆借的息差進(jìn)行獲利，隨著降息降準(zhǔn)，這類理財(cái)產(chǎn)品受到的沖擊最大。
專家論道
該不該海外置業(yè)？
正方：財(cái)富階層應(yīng)吃進(jìn)美元資產(chǎn)
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出，對于一般人而言，由于財(cái)富規(guī)模小，結(jié)構(gòu)也單一，事實(shí)上，財(cái)富保衛(wèi)戰(zhàn)和他們的關(guān)系并不是很大，對于這些人而言，建議“在危機(jī)的狀況下，買入安全的固定收益?zhèn)约鞍踩睦碡?cái)產(chǎn)品”。
而對于現(xiàn)金和流動性資產(chǎn)在500萬元以上的人士而言，考慮到他們?nèi)蚺渲秘?cái)富的能力比較弱，其主要財(cái)富在房產(chǎn)和股票，馬光遠(yuǎn)建議，“不屬于一線城市和熱點(diǎn)城市的房子都可以賣掉，在他們的能力范圍內(nèi)，盡可能地拿一些美元”。
而對于中國的高凈值人士，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，他們“應(yīng)該堅(jiān)決賣出新興市場的股票，賣出多余的房子，堅(jiān)決吃進(jìn)美元和美元資產(chǎn)”。
遨聯(lián)投資姚宇也認(rèn)同馬光遠(yuǎn)的主要觀點(diǎn)，他認(rèn)為內(nèi)地人士把資金投到股市或樓市，風(fēng)險集聚在一起，對財(cái)富管理非常不利，確實(shí)要考慮“走出國門，進(jìn)行合理的資產(chǎn)配置”。在持有現(xiàn)金貨幣還是物業(yè)的選擇上，姚宇并不建議現(xiàn)在去換外幣持有，“人民幣幣值被高估，美元也存在同樣的問題”，因此持有資產(chǎn)會好過持有貨幣。
反方：廣州中心區(qū)租賃回報(bào)可觀
面對越來越高的海外置業(yè)呼聲，廣東中原黃韜則認(rèn)為海外置業(yè)“水很深”，購房者面臨的信息不對稱更加嚴(yán)重，加上外國稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜，美國等地有物業(yè)持有稅，貿(mào)然海外置業(yè)并非明智之舉。
海外置業(yè)對內(nèi)地買家最大的一個吸引力在于置業(yè)成本差不多。據(jù)記者了解，符合“一帶一路”概念的泰國房產(chǎn)僅是廣州市樓價的1/3，馬來西亞也差不多，而歐美發(fā)達(dá)國家一線城市中心區(qū)域樓價也是4萬元/m2左右，與廣州珠江新城差不多。
黃韜指出，廣州天河、越秀、荔灣等中心城區(qū)租賃回報(bào)大約在3%左右，南沙等區(qū)域樓價也有一定的上漲空間，綜合物業(yè)升值和租賃回報(bào)率來看，他認(rèn)為選擇中心區(qū)域或富有升值潛力的區(qū)域買樓，比“隔山買�！笨孔V。
海外置業(yè)提醒
別跟風(fēng)，
緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略
遨聯(lián)投資姚宇指出，海外置業(yè)的確是國人較為陌生的一個領(lǐng)域，故此在選擇國家投資時要較為慎重。
對于選擇國家來說，他并不認(rèn)同持有美國房產(chǎn)，因?yàn)椤懊绹蟮姆慨a(chǎn)投資機(jī)會已經(jīng)過去，美國房產(chǎn)已經(jīng)完全走出次貸危機(jī)的谷底并在近兩年進(jìn)入上揚(yáng)通道”。
姚宇從事多年海外房產(chǎn)開發(fā)，他認(rèn)為國人海外置業(yè)有兩大誤區(qū)：一是跟風(fēng)，如以往一窩蜂到馬來西亞置業(yè)；另一個是貪便宜。他認(rèn)為跟風(fēng)置業(yè)比較容易引起所在國家國民的反感。以澳大利亞為例，中國投資雖然增長快但其實(shí)只占資產(chǎn)規(guī)模4%左右，遠(yuǎn)低于美、英，但是給人的感覺“好像把整個澳大利亞房價都炒高了”。
姚宇認(rèn)為，進(jìn)行資產(chǎn)配置時要多方綜合考慮，緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略思路，如“一帶一路”等，個人資產(chǎn)配置也需要考慮國與國之間良好的政治以及經(jīng)濟(jì)上的依存度，還有應(yīng)該多利用海外的金融杠桿(比如澳大利亞能給外國人七成左右按揭)，計(jì)算投資回報(bào)比，并根據(jù)自身財(cái)務(wù)情況設(shè)計(jì)出適合自己的投資組合。(記者李鳳荷)
記者論市
澳大利亞房地產(chǎn)熱盼中國資本
“人民幣貶值以及低息時代的來臨，對蓬勃發(fā)展的澳大利亞房地產(chǎn)是利好消息。”澳大利亞墨爾本安大地產(chǎn)負(fù)責(zé)人Charles Xue肯定地告訴記者。數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞已經(jīng)成為除美國外最受中國買家歡迎的買房目的地。澳大利亞房地產(chǎn)市場的確“著數(shù)多多”。購房者擁有永久產(chǎn)權(quán)，而且沒有遺產(chǎn)稅；升值穩(wěn)定、熱點(diǎn)區(qū)域租賃市場活躍、空置率低，而且海外人士可貸款高達(dá)80%。澳大利亞官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在過去近50年，澳大利亞房產(chǎn)平均每年升值10%，卓越地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)升值甚至高達(dá)15%~20%。
如果不想過多操心澳大利亞投資住房的事情，還可以跟著國內(nèi)的房地產(chǎn)公司走出去。綠地、碧桂園、恒大、保利、萬達(dá)等已紛紛搶灘澳房地產(chǎn)市場。 (梁紅舉)
與其把錢存銀行，不如中心區(qū)買樓
在接連的降息之下，記者以為，與其將你的錢放在銀行收那么“雞碎點(diǎn)”的利息，還不如去買中心城區(qū)那些買少見少的樓，未來必定會是物以稀為貴。日前，番禺區(qū)的地王項(xiàng)目亮相，盡管單價已經(jīng)過了2萬元/m2，但依然遭到了買家的瘋搶，這在嚴(yán)格限購的條件下，顯然不可能是非理性的投資，而是實(shí)實(shí)在在的“剛需”或“剛改”者在入市。而中心城區(qū)的供應(yīng)就更是日漸稀少。
當(dāng)然，對追求刺激的人士來講，如“過山車”般的A股同樣值得關(guān)注。最起碼，經(jīng)歷了N個跌停，你也玩了把心跳。若好彩踩準(zhǔn)了股市上漲的節(jié)奏賺了，那可比存銀行強(qiáng)多了。就看你敢不敢玩了。 (王荔玨)
租金投資回報(bào)率上升，買房收租不錯
低息時代，讓口袋里那點(diǎn)錢保值增值也更加困難，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，年底之前理財(cái)產(chǎn)品平均收益率有可能跌破4.5%，相比之下，還是置業(yè)顯得靠譜。
隨著央行不斷降息，房屋租金卻在悄然上漲，使得住宅租金投資回報(bào)率也有所提升。根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，到2015年6月，租金投資回報(bào)率超過3%的樓盤達(dá)到26%，比去年同期增長了13%。
不過，在限購和樓價高企的狀態(tài)下，置業(yè)也非易事，而且需要留意的是，樓市未來的走勢仍然還是要看經(jīng)濟(jì)走勢。另外，一旦進(jìn)入零利率時代，當(dāng)錢不能生錢時，人們不愿儲蓄，其他資產(chǎn)類別往往容易出現(xiàn)泡沫，房地產(chǎn)又將可能出現(xiàn)難以控制的局面。 (劉麗琴)
想太多也枉然，不如換個大房
低息時代，是不是一定要去海外置業(yè)？記者回望2013年曾去過的希臘，如今那里比2013年陷入更沉重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，如果當(dāng)初為了居留權(quán)而購入25萬歐元的房屋，中國買家將可能無法把不動產(chǎn)套現(xiàn)。再回望2011年曾經(jīng)采訪過的澳大利亞樓市，那里聚集的中國買家更多，相信當(dāng)時購入澳大利亞資產(chǎn)的價格有所上漲，不過當(dāng)初澳元兌人民幣達(dá)6左右，如今卻在4.6左右徘徊，你說是得還是失？
想了一大輪，發(fā)現(xiàn)想得太多也枉然，不如從現(xiàn)在開始對自己好一點(diǎn)，手持幾套房屋的，不如把一兩套賣掉換一間大點(diǎn)的房屋，讓自己住得舒服一點(diǎn)。 (李鳳荷)
不妨投資自己的健康和職業(yè)前景
低息時代，記者建議在廣州有2個住宅購房名額、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的買家，應(yīng)該盡量用盡這個額度，貸款買入兩套住宅。而且，在資金允許的情況下，能夠買入比較市中心的產(chǎn)品就盡量買入，郊區(qū)產(chǎn)品則要慎重。
而如果暫時沒有購房資格，或者沒足夠資金買房，那就不如投資自己，不管是花錢去讀在職研究生，或者是學(xué)好專業(yè)英語、學(xué)一門技術(shù)都行，還可以給自己報(bào)個健身課程，投資在自己的健康上。事實(shí)上，對自己的職業(yè)前景投資，對自己和家人的健康投資，才是最有回報(bào)的投資。
