2015年的中國經(jīng)濟，實體低迷，GDP增速下降，股市高位跌落，而樓市依然暢旺。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉正；這也是最近16個月來，首次出現(xiàn)半數(shù)城市房價上漲。
　　這背后，是房地產(chǎn)調(diào)控6年來最大的寬松政策出臺，以及不斷的降準降息帶來的“負利率”時代再次來臨，房地產(chǎn)保值增值功能凸顯。
　　但與前四次“負利率”不同的是，當前的樓市并非整體向好，而僅限于一線城市及部分二線城市，絕大部分的三四線依然深陷高庫存泥沼，樓價在低迷中徘徊。
　　長期來看，由于房價已處高位，以及人口因素的變化，中國所有城市的房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，未來上漲都將放緩。
　　“負利率”與房價共振
　　秋天已至，但中國房地產(chǎn)市場熱度不減，利好不斷。
　　自去年9.30、今年3.30新政之后，8月31日，住建部、財政部、央行又聯(lián)合發(fā)文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實施近5年的限購政策，在絕大部分城市已經(jīng)取消，樓市“限貸”也已大幅放松。
　　8月28日，住建部、商務部等六部委也出臺新規(guī)松綁“限外”，一定程度上取消了外資投資房地產(chǎn)和購房的限制。值得注意的是，這是過去十年來，政府對境外人士在國內(nèi)購房限制的首次松動。
　　對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當下的政策，已經(jīng)完全摒棄了對樓市持續(xù)多年的“調(diào)控”和“抑制”的態(tài)度，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進”取代。
　　宏觀層面，今年以來，央行三次降息降準，目前1年期存款利率已降至1.75%，而國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，因鮮菜、豬肉價格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實際負利率出現(xiàn)，我國再次進入負利率時代，中國房地產(chǎn)市場面臨2009年以來最寬松的環(huán)境。
　　“負利率”，是指一年期存款利率低于全國居民消費價格指數(shù)　　(CPI)增速。華泰證券的研究報告顯示，自上世紀90年代以來，我國經(jīng)歷過4次負利率時期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。
　　另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在上述4次負利率期間，房地產(chǎn)都表現(xiàn)為價格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。
　　這次負利率，房價還會大漲嗎？新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前A股正面臨劇烈調(diào)整，房地產(chǎn)作為居民保值性最強的大類資產(chǎn)，有望成為負利率時代抵御通脹的最佳標的。
　　嚴躍進認為，樓市環(huán)境寬松勢頭不減，一旦普通購房者和專業(yè)投資者意識到房產(chǎn)的保值及增值功能，就會積極入市，進而促使市場交易量快速上升。
　　從全國來看，6月中旬以來，在股市下跌的同時，房價整體微漲。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%。
　　樓市冰火兩重天
　　今年以來樓市的表現(xiàn)特征之一，就是城市之間的分化嚴重。
　　8月份，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，前十大城市中，只有一半房價上漲。其中，上海房價同比上漲9.9%，均價為35405元/平方米，北京房價同比上漲3.25%，均價為33784元/平方米，而深圳房價已同比上漲26.38%，均價達38000元/平方米！
　　與此同時，廣州、杭州8月份房價同比均跌逾5%，均價分別為17000、16000元/平方米；重慶房價同比跌幅更達8%，均價僅為7000元/平方米。
　　房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖指出，與以往普漲的市場格局不同，當前樓市雖然回暖，但城市分化依然嚴重，經(jīng)濟基礎較好的一二線城市房價上漲速度較為明顯，三四線城市由于供求關系失衡，受益程度相對較低。
　　張大偉指出，從8月份數(shù)據(jù)看，房價漲幅依然持續(xù)，而且逐漸從一線城市開始蔓延到二線城市。從南京等城市看，房價漲幅在加速，過去調(diào)整最深的部分城市也開始恢復，比如杭州、寧波等城市開始上漲；此外，7月份同比上漲只有北京、上海、深圳，到8月份，同比上漲已經(jīng)有9個城市。
　　但是，整體的三四線城市因為庫存絕對值過高，即使政策和信貸多重刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。
　　數(shù)據(jù)顯示，深圳、上海、合肥、貴陽等城市處于庫存壓力最低的水平。土地需供比深圳為1.00，合肥1.02，上海0.99，貴陽1.38，四個城市庫存消化周期指標全部在10個月以內(nèi)，人均累計新房銷售面積都低于或稍高于平均水平，表明這四個城市的新房銷售還有不錯的增長空間。
　　相對而言，瀘州、揚州、唐山等三四線城市處于較弱的位置，供應壓力大而需求潛力低。這些城市未來的住房需求增長空間將低于其他城市。
　　雖然一二線城市相對“不愁賣”，但張大偉認為，雖然一線持續(xù)回暖，但后續(xù)要面臨價漲量跌的新課題；此外，城市中過多的豪宅項目，也會“拖累”一二線樓市房企的去化速度。
　　從全國市場來看，整體的庫存壓力仍在加大。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，商品房待售面積66259萬平方米，同比增長18%。
　　另據(jù)WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，已公布半年報的138家房企的總存貨金額高達2.47億，相較去年同期22024.96億的存貨總量，同比漲幅高達12%。這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數(shù)據(jù)，如疊加上綠地的存量，總庫存或將高達2.8萬億。
　　談及今年樓市走勢，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強表示，目前還有6億多平方米的庫存，消化庫存目前還在第一位，所以房價不會飛漲�！伴_發(fā)商的房子不敢隨便漲價，因為還有大量庫存，只有少量的開發(fā)商剩尾盤的時候猛漲價”，任志強說。
　　一線城市暴漲終結？
　　從最新的市場情況來看，深圳、北京、上海這些一線城市，今年以來迅猛的漲價或難以持續(xù)。
　　根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，國土委數(shù)據(jù)顯示上周(9.08-9.14)一手住宅成交1001套，成交面積僅為10萬平米，環(huán)比基本持平，確認了從九月第一周開始成交量再次下行的趨勢。新房成交均價近3.33萬/平方米，環(huán)比下降了12%。
　　深圳中原研究中心認為，深圳樓市情緒仍承受著市場熱度下降的負面影響，即使是在金九銀十，樓價也將面臨一定的競爭考驗。
　　在北京，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月上旬新建純商品住宅成交2421套，比上月同期下跌37.6%。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，北京樓市隱憂凸顯，目前代表市場主流需求的改善型購房人群，既買不起豪宅，也享受不到公積金貸款的優(yōu)惠，未來成交或仍將下滑，而這將影響房價表現(xiàn)。
　　長期來看，中原集團研究中心認為，人口流入及其結構將對城市房價有關鍵性的影響。這是因為，過去對市場擾動最大的因素——“投資需求”大幅減少，尚有投資價值的一線城市仍處限購之中，而絕大多數(shù)不限購城市由于供大于求而不存在投資價值，因此跨地域的購房需求消失，當?shù)爻Ｗ∪丝跇嫵尚枨笾黧w。
　　這意味著，當樓市需求回歸到“居住”本質(zhì)時，則人口越多、年齡結構越年輕的城市，有更多的實際需求，也更有條件支撐當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場繁榮。
　　根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)，不論是哪一類城市，15歲以下人口占比均顯著減少，而1-4歲年齡段占比更是急劇降低。按時間推算，這正是計劃生育后第一批獨生子女(80后)的孩子。人口年齡結構老化將直接影響未來住房是市場需求，不論一二三線城市都將面臨這個問題，那些仍然可以吸引外來人口流入的發(fā)達城市受影響相對較小，而人口流出的城市將會雪上加霜。
　　硬幣的另一面是，從2000年到2010年，全國人均住房面積增長了72%，分地區(qū)來看，最低的省份(直轄市)的人均住房面積增幅也達到40%。未來居民繼續(xù)改善居住條件的需求已經(jīng)不那么迫切。
　　即使在北京，由于公共資源和城市配套設施等與人口增長間的矛盾日益顯現(xiàn)，北京人口流入已呈放緩態(tài)勢。其中，人口增速已從2011年的2.9%降至2014年的1.7%，達“十二五”以來的最低水平。
　　克而瑞研究人士認為，北京人口流入的放緩將抑制房價上漲空間。隨著北京人口流入進一步放緩，其房價繼續(xù)上漲的空間也非常狹小。