昨日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。之后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，二手房營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻“5年變2年”。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)兩大新政將成為拉動(dòng)石家莊樓市回暖的政策推手。
新政
二套房貸最低首付比例降至四成
央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
同時(shí)，《通知》顯示，住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的，最低首付款比例為20%；首套房已經(jīng)結(jié)清公積金貸款，為改善居住條件再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，最低首付款比例為30%。
營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻由5年調(diào)為2年
昨日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)�！锻ㄖ访鞔_，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
《通知》明確，上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)﹝2005﹞26號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)﹝2005﹞89號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)﹝2005﹞172號(hào))的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
《通知》自2015年3月31日起執(zhí)行。
80萬(wàn)房產(chǎn)過(guò)戶最高可省4.48萬(wàn)
由于政策出臺(tái)突然，昨日記者致電河北省地稅部門(mén)時(shí)，相關(guān)人士表示還不知情。據(jù)該人士介紹，按照之前施行的政策規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
據(jù)記者了解，此前為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，二手房交易稅曾多次進(jìn)行調(diào)整。2005年，為了穩(wěn)住房?jī)r(jià)，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的期限由1年調(diào)整為2年；自2010年1月1日起，免征營(yíng)業(yè)稅的期限再次調(diào)整，由2年調(diào)整為5年；2011年又一次調(diào)整，雖然免征營(yíng)業(yè)稅期限依然為5年，但二手房銷(xiāo)售由差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅改為全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)業(yè)稅對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，一直是二手房交易過(guò)程中的一筆大頭支出。以一套成交價(jià)格為80萬(wàn)、房本未滿5年的普通二手住房來(lái)計(jì)算，新政實(shí)施前，僅過(guò)戶交易時(shí)的營(yíng)業(yè)稅就需要按照80萬(wàn)來(lái)全額征收（即：80萬(wàn)*5.6%=4.48萬(wàn)元）。新政實(shí)施后，同樣是這套房子，過(guò)戶交易可以直接享受到免交營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠。按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅稅率5.6%來(lái)計(jì)算，僅此一項(xiàng)政策調(diào)整，交易雙方最多即可省下4.48萬(wàn)元。
首付改四成 一下少了10萬(wàn)元
雖然對(duì)于二套房貸首付降低的政策，本地銀行方面尚無(wú)明確回應(yīng)，但是很多購(gòu)房者聽(tīng)到這個(gè)消息都很雀躍。
已經(jīng)在長(zhǎng)安區(qū)看好一套120平方米學(xué)區(qū)房的張先生，最近正在為首付的事情發(fā)愁。為了孩子上學(xué)他打算換套離學(xué)校近的三居室，房?jī)r(jià)8300元/平方米。因?yàn)槭种杏?套房本了，只能按照二套貸款必須首付五成來(lái)執(zhí)行。對(duì)于他這樣的工薪階層來(lái)說(shuō)，在第一套房子暫時(shí)還要居住不能出售的前提下，要去籌集這49.8萬(wàn)的首付款還真是難度很大。現(xiàn)在按照房貸新政，可以最低首付4成，直接少了10萬(wàn)元的門(mén)檻。原本不可能的購(gòu)房夢(mèng)直接可以實(shí)現(xiàn)了。
采訪中記者了解到,像張先生這種改善型購(gòu)房需求正成為省會(huì)樓市一大主力。尤其是隨著二胎政策的逐步放開(kāi)，未來(lái)從兩居換三居改善型購(gòu)房的人群將越來(lái)越多。這部分人群無(wú)疑是二套房貸首付比例下降政策的最大受益者。
省會(huì)二手房市場(chǎng)
率先回暖
在央行下調(diào)二套房貸首付、營(yíng)業(yè)稅“5改2”利好正式出臺(tái)前，石市二手房市場(chǎng)早已“春江水暖鴨先知”。
搜房網(wǎng)房天下石家莊二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，3月第四周（3.23-3.29）石家莊二手房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”，市場(chǎng)向好。成交方面，上一周石家莊全市共成交二手房442套，環(huán)比上周上漲七成多。而房?jī)r(jià)方面，上周石家莊二手住宅掛牌均價(jià)為8654元/平方米，環(huán)比上漲0.44%，比之前一周每平米上漲了38元。受持續(xù)利好政策的影響，3月石家莊二手房市場(chǎng)持續(xù)回暖，從各行政區(qū)掛牌均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，各大主城區(qū)“全線上漲”。
而從成交情況看，按照石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2015年3月23日-3月29日這一周，石家莊全市共成交二手房442套，環(huán)比上漲79.67%，較前一周多成交196套，成交面積38027.38平方米，環(huán)比上漲71.84%。
分析近期石家莊二手房“量?jī)r(jià)齊漲”成交上漲迅猛的原因，省會(huì)業(yè)內(nèi)人士稱可能有三方面，首先是近期一系列政策的陸續(xù)出臺(tái)給樓市正面信息；二是每年的三四月是二手房轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的旺季，受石家莊樓市整頓持續(xù)的影響，一些新房消費(fèi)者轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)；另外，此前不動(dòng)產(chǎn)登記政策出臺(tái)時(shí)，曾有預(yù)期存量二手房會(huì)緩慢析出，目前市場(chǎng)的放量也符合這個(gè)預(yù)期。
影響
新政或刺激房?jī)r(jià)上漲
資本市場(chǎng)的反應(yīng)更加明顯。昨日，受地產(chǎn)新政利好預(yù)期影響，地產(chǎn)股午后就快速拉升，掀起漲停潮，截至收盤(pán)，保利地產(chǎn)、金科股份、中天城投、榮安地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、香江控股等10股漲停。
分析兩大地產(chǎn)新政的影響，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為商業(yè)房貸放松力度超預(yù)期，寬松程度回到2010年4月“國(guó)十條”之前。而房貸放松屬于大利好，將會(huì)刺激有效需求。他表示，此次放松主要受惠對(duì)象是二套房，這類需求已經(jīng)成為近幾年主力剛需，這類需求釋放將有利房?jī)r(jià)上漲。
國(guó)大房產(chǎn)一位陳姓經(jīng)理認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅“5改2”的最大好處是，有利于改善型住房的人賣(mài)掉原來(lái)的房子，成交套現(xiàn)；而稅收優(yōu)惠政策最大的受益者就是買(mǎi)房人了，營(yíng)業(yè)稅少則省了兩三萬(wàn)到十幾萬(wàn)甚至更高的過(guò)戶成本。而這部分因?yàn)槭芟抻诜勘静粷M5年要交很高營(yíng)業(yè)稅的次新房源，占據(jù)相當(dāng)比重。
最佳購(gòu)房“窗口期”已至？
二套房貸首付最低降至四成，營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻5年變2年政策的即刻執(zhí)行，會(huì)不會(huì)對(duì)省會(huì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)性的刺激？
對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻5年變2年，從二手房市場(chǎng)角度來(lái)看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加，“尤其是對(duì)于改善型需求來(lái)講，由于營(yíng)業(yè)稅的免征，降低了交易成本，這部分群體就可以賣(mài)掉原有房產(chǎn)進(jìn)行改善或置換”，他還認(rèn)為“從政策的市場(chǎng)效果來(lái)看，有助于這部分需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，這對(duì)于置換型需求、改善型需求來(lái)講，勢(shì)必會(huì)抓緊這個(gè)入市窗口期積極入市�！�
一系列利好之下，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前價(jià)格還未“觸底反彈”前夕，最近三年以來(lái)的最佳購(gòu)房“窗口期”已至。雖然2015年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的主調(diào)依然是“去庫(kù)存”，但是在第一季度即將結(jié)束的時(shí)候，樓市就被注入了降準(zhǔn)、降息、二套房首付比例降低、營(yíng)業(yè)稅免征門(mén)檻5年變2年等多種利好政策，因此，預(yù)計(jì)二三季度省會(huì)商品房和二手房都將大范圍出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲、市場(chǎng)持續(xù)回暖的情況。
